Comment se calculent le bouquet et la rente d'un viager ?
Le viager a une réputation de complexité largement exagérée. Le calcul suit une logique claire, en quatre temps. La voici, sans jargon.
1. La valeur vénale du bien
Tout commence par la valeur de marché du bien, comme pour une vente classique. Elle s'établit à partir des ventes réelles du secteur précis — quartier, rue, résidence — et non d'une moyenne communale. L'emplacement, l'état, les extérieurs et la performance énergétique entrent dans le calcul.
2. La décote d'occupation
En viager occupé, on retire de la valeur vénale la valeur du droit d'occuper le bien. Cette décote dépend de l'âge du vendeur et de son espérance de vie selon les tables : un vendeur de 70 ans conserve son bien statistiquement moins longtemps qu'un vendeur de 62 ans, la décote est donc moindre.
En viager libre, il n'y a pas de décote : on part directement de la valeur vénale.
3. La répartition entre bouquet et rente
Le montant restant à financer est réparti entre le bouquet — capital versé le jour de l'acte — et la rente viagère, obtenue en convertissant le capital restant à l'aide de tables actuarielles.
C'est ici que le vendeur choisit : un bouquet élevé pour un projet immédiat, avec une rente plus faible ; ou un bouquet modéré et une rente plus confortable. Nous simulons plusieurs scénarios pour trouver l'équilibre adapté.
4. L'indexation et la réversibilité
La rente est revalorisée chaque année selon un indice prévu au contrat, pour suivre le coût de la vie. Elle peut aussi être rendue réversible : au décès du vendeur, elle continue d'être versée à son conjoint jusqu'au décès de ce dernier.
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