Vos questions sur le viager

Le viager est une vente immobilière dont le prix est payé en partie sous forme de rente versée jusqu'au décès du vendeur (le crédirentier). En général, l'acquéreur (le débirentier) verse un capital de départ, le bouquet, puis une rente périodique. Dans le viager occupé, le vendeur conserve le droit de rester dans son logement ; dans le viager libre, l'acquéreur en dispose immédiatement.

Dans le viager occupé — le plus fréquent — le vendeur garde l'usage du bien grâce à un droit d'usage et d'habitation ou à un usufruit : en contrepartie, la valeur est diminuée d'une décote d'occupation, ce qui réduit le bouquet et la rente. Dans le viager libre, le bien est vendu libre de toute occupation : l'acquéreur peut l'habiter ou le louer dès la signature, et la vente se fait sur la valeur pleine, sans décote.

On part de la valeur vénale du bien (son prix sur le marché). En viager occupé, on applique une décote correspondant à la valeur de l'occupation, calculée selon l'âge du vendeur et son espérance de vie. Le solde se répartit ensuite entre le bouquet, capital versé le jour de l'acte, et la rente, convertie à partir du capital restant selon des tables viagères. Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible, et inversement : nous simulons plusieurs répartitions pour trouver l'équilibre qui vous convient.

Le vendeur est protégé. L'acte notarié inscrit un privilège du vendeur et une hypothèque légale sur le bien, et prévoit une clause résolutoire : en cas de défaut de paiement, la vente peut être annulée et le vendeur récupère son bien, en conservant généralement le bouquet et les rentes déjà perçus à titre de dommages et intérêts. C'est pourquoi nous vérifions la solvabilité de l'acquéreur avant la vente.

Oui, à plusieurs titres. La rente viagère n'est imposable que sur une fraction de son montant, déterminée par l'âge du vendeur au premier versement : 40 % entre 60 et 69 ans, 30 % à partir de 70 ans. La vente de la résidence principale est par ailleurs exonérée d'impôt sur la plus-value. Le bouquet issu de la résidence principale n'est donc pas taxé à ce titre.

Oui. Vendre en viager reste un acte de disposition libre du propriétaire. Cela réduit la part d'immobilier transmise, mais permet souvent d'améliorer son niveau de vie, d'aider ses proches de son vivant grâce au bouquet, ou de ne pas laisser un bien difficile à gérer. Beaucoup de vendeurs en parlent avec leur famille au préalable : nous pouvons vous aider à présenter le montage et ses conséquences.

La rente s'éteint et l'acquéreur devient pleinement propriétaire : en viager occupé, le droit d'usage prend fin et il récupère la libre disposition du bien. Si une réversibilité a été prévue, la rente continue d'être versée au conjoint survivant jusqu'à son propre décès. Le prix total effectivement payé dépend donc de la durée de vie du vendeur : c'est l'aléa propre au viager, accepté par les deux parties.

Oui, sous d'autres formes. La vente en nue-propriété permet de céder le bien tout en conservant l'usage, contre un capital unique versé à la signature, sans rente. La vente à terme, elle, échelonne le paiement sur une durée déterminée à l'avance, sans aléa lié à la durée de vie. Nous comparons ces solutions avec le viager classique pour retenir celle qui correspond le mieux à votre situation.

Particulièrement, oui. Le Var concentre des propriétaires âgés détenant des villas et appartements de valeur, souvent avec vue mer, dans des communes très recherchées. Le viager y permet de mobiliser un patrimoine élevé sans le vendre entièrement ni déménager, tout en attirant des acquéreurs et investisseurs prêts à se positionner sur des biens rares et bien situés.

Nous accompagnons les ventes en viager sur 61 communes du Var, de la rade de Toulon à la Provence Verte, du littoral des Maures à la Sainte-Baume et à la vallée de l'Issole. Chaque commune dispose de sa page dédiée présentant son marché du viager. Si votre bien se situe dans une commune voisine non listée, contactez-nous : nous étudions chaque projet au cas par cas.